O Que São Real Assets

Ao longo das últimas décadas, poucos temas ganharam tanta relevância nas discussões sobre desenvolvimento econômico, infraestrutura, competitividade territorial e transformação urbana quanto os ativos reais. Embora a expressão Real Assets tenha se consolidado inicialmente em mercados mais maduros, seu significado ultrapassa classificações técnicas ou definições patrimoniais. Ela está relacionada à compreensão de como estruturas físicas sustentam o funcionamento da economia e criam as condições necessárias para a geração de riqueza, produtividade e desenvolvimento.

A dimensão desse tema torna-se mais evidente quando observamos a escala dos ativos físicos na economia global. Segundo estimativas de organismos internacionais, o mundo precisará investir dezenas de trilhões de dólares em infraestrutura até 2040 para atender às demandas de crescimento econômico, urbanização e modernização dos territórios. Ao mesmo tempo, mais da metade da população mundial já vive em áreas urbanas, percentual que deverá se aproximar de 70% nas próximas décadas. Esses números ajudam a compreender por que os ativos reais ocupam uma posição cada vez mais estratégica nas agendas de desenvolvimento econômico, competitividade territorial e transformação urbana.

Nesse contexto, compreender o que são Real Assets deixou de ser uma discussão restrita a determinados setores. Tornou-se uma questão central para entender como economias se desenvolvem, como territórios se fortalecem e como ativos físicos podem continuar relevantes em um ambiente de mudanças constantes.

Tradicionalmente, os ativos reais são definidos como bens tangíveis que possuem existência física e desempenham alguma função produtiva, operacional ou econômica. Essa classificação costuma incluir imóveis corporativos, centros logísticos, instalações industriais, sistemas de infraestrutura, equipamentos produtivos e recursos naturais.

Essa definição é correta, mas apresenta uma limitação importante. Ao concentrar-se na materialidade dos ativos, ela tende a reduzir sua compreensão a uma dimensão patrimonial. Sob essa ótica, o ativo é visto principalmente como um bem físico.

Entretanto, a história econômica demonstra que a relevância dos ativos nunca esteve associada apenas à sua existência, mas à sua capacidade de gerar atividade econômica. Um edifício vazio continua sendo um ativo físico. Uma área urbana subutilizada continua existindo como território. Uma infraestrutura pouco utilizada continua preservando sua materialidade. Contudo, sua contribuição para a economia será muito diferente daquela observada quando essas estruturas conseguem conectar empresas, impulsionar serviços, estimular produtividade e fortalecer o desenvolvimento do entorno.

Essa distinção é fundamental. A existência física de um ativo representa apenas seu ponto de partida. Seu verdadeiro valor está relacionado à sua capacidade de desempenhar uma função econômica relevante.

A evolução dos mercados, das cidades e das organizações exige uma interpretação mais ampla do conceito de Real Assets. Sob a perspectiva adotada pela EQR, ativos reais podem ser compreendidos como plataformas físicas capazes de gerar, organizar e potencializar atividades econômicas. Essa definição desloca o foco da simples posse para a função exercida pelo ativo dentro do território.

Um centro empresarial não é relevante apenas porque abriga edificações. Sua importância está relacionada à capacidade de concentrar empresas, profissionais, serviços e conhecimento. Um ativo logístico não se destaca apenas por sua infraestrutura física, mas porque permite que produtos circulem com eficiência entre diferentes regiões. Da mesma forma, um território urbano ganha relevância quando consegue conectar pessoas, atividades econômicas e oportunidades de desenvolvimento.

Essa interpretação amplia significativamente o papel dos ativos reais. Eles deixam de ser compreendidos apenas como patrimônios físicos e passam a ser vistos como elementos estruturantes da atividade econômica.

Em um mundo cada vez mais urbano, conectado e dependente de infraestrutura, a qualidade desses ativos influencia diretamente a capacidade de empresas operarem, cidades crescerem e territórios permanecerem competitivos. O debate sobre Real Assets, portanto, não está relacionado apenas à existência de estruturas físicas, mas à sua capacidade de sustentar o funcionamento da economia contemporânea.

Grande parte da economia moderna depende diretamente da existência e da eficiência dos ativos reais. Embora frequentemente analisados de forma separada, imóveis corporativos, infraestrutura, logística, sistemas produtivos e territórios urbanos formam uma única base física de sustentação econômica. Em praticamente todas as economias desenvolvidas e emergentes, esses ativos representam uma parcela significativa da atividade econômica, influenciando produtividade, competitividade e capacidade de crescimento.

A eficiência de uma empresa depende dos ambientes onde ela opera. A competitividade de uma cidade depende da qualidade de sua infraestrutura. O desenvolvimento de uma região depende da capacidade de conectar pessoas, empresas e serviços. Em todos esses casos, os ativos reais desempenham papel central.

Toda empresa necessita de infraestrutura para operar. Cadeias produtivas dependem de sistemas logísticos. Centros urbanos exigem redes de mobilidade, energia e serviços. Instituições de ensino, hospitais, centros empresariais e parques industriais são exemplos de ativos que sustentam atividades essenciais para o funcionamento da sociedade. Embora muitas vezes invisíveis no debate econômico cotidiano, esses ativos representam a base física sobre a qual a economia é construída.

Quando adequadamente planejados, operados e transformados, contribuem para aumentar produtividade, reduzir custos, ampliar competitividade e fortalecer territórios. Quando deixam de acompanhar as transformações da economia, podem limitar o desenvolvimento, reduzir eficiência e comprometer oportunidades de crescimento. Por essa razão, compreender os ativos reais exige uma visão que vá além da estrutura física e considere sua contribuição para os sistemas econômicos dos quais fazem parte.

Os ativos reais assumem diferentes formas, mas compartilham uma característica comum: todos exercem algum papel na geração ou sustentação de atividades econômicas. Os imóveis corporativos representam espaços onde empresas operam, serviços são prestados e profissionais desenvolvem suas atividades. Os ativos logísticos conectam cadeias produtivas e mercados consumidores. As infraestruturas de transporte, energia e saneamento criam as condições necessárias para o funcionamento da economia. Os ativos industriais viabilizam processos produtivos que geram empregos, inovação e riqueza.

Existe, porém, uma categoria que vem ganhando importância crescente: os territórios urbanos. Bairros empresariais, polos de inovação, regiões de desenvolvimento econômico e áreas em processo de revitalização podem ser compreendidos como ativos em escala ampliada. Seu valor não está associado a uma única estrutura física, mas à capacidade de integrar diferentes elementos econômicos em um ecossistema capaz de gerar desenvolvimento.

Atualmente, bilhões de pessoas vivem em cidades ao redor do mundo, e a maior parte da atividade econômica global está concentrada em ambientes urbanos. Essa realidade ampliou a importância dos territórios como ativos estratégicos. A capacidade de concentrar empresas, serviços, conhecimento, infraestrutura e talentos tornou-se um dos principais fatores de competitividade econômica das regiões.

Sob essa perspectiva, bairros empresariais, polos logísticos, distritos de inovação e áreas em processo de transformação podem ser compreendidos como ativos econômicos em escala territorial, capazes de influenciar diretamente a geração de riqueza e o desenvolvimento de longo prazo. Essa visão reforça uma ideia central para a compreensão contemporânea dos ativos reais: o valor econômico raramente está concentrado em um único ativo. Ele emerge da interação entre ativos, pessoas, empresas, serviços e território.

Durante muito tempo, predominou a percepção de que os ativos físicos eram estruturas relativamente permanentes. Entretanto, a experiência demonstra que todos os ativos atravessam ciclos de evolução.

Inicialmente, existe uma etapa de desenvolvimento e consolidação. Em seguida, o ativo passa a desempenhar plenamente sua função econômica, contribuindo para a geração de atividade produtiva e fortalecimento do território. Com o passar do tempo, entretanto, mudanças tecnológicas, sociais e econômicas alteram as necessidades do mercado. Novas formas de trabalhar, produzir, consumir e se relacionar com os espaços criam desafios para estruturas concebidas em contextos anteriores.

É nesse momento que surge a necessidade de transformação. A capacidade de adaptar ativos existentes tornou-se uma das competências mais importantes da economia contemporânea. Em vez de substituir integralmente estruturas que perderam aderência ao mercado, cresce a compreensão de que muitos ativos podem ser reposicionados, requalificados e preparados para novos ciclos de desenvolvimento. Essa mudança representa uma das principais evoluções na forma de interpretar os Real Assets.

A relevância dos ativos reais tende a crescer à medida que economias se tornam mais urbanizadas, conectadas e dependentes de infraestrutura eficiente. O aumento da complexidade das cadeias produtivas, a digitalização dos negócios e a necessidade de maior produtividade tornam esses ativos elementos cada vez mais estratégicos para o desenvolvimento econômico.

Por essa razão, a discussão sobre Real Assets não pode ser limitada à sua dimensão patrimonial. Ela envolve a capacidade de criar ambientes favoráveis para empresas, estimular inovação, fortalecer territórios e sustentar o crescimento econômico ao longo do tempo. A compreensão moderna dos ativos reais exige uma mudança de paradigma. Em vez de enxergá-los apenas como patrimônios físicos, torna-se necessário compreendê-los como plataformas capazes de sustentar atividades econômicas, impulsionar produtividade e fortalecer territórios.

Quando adequadamente transformados e conectados às necessidades da sociedade, os ativos reais contribuem para atrair empresas, gerar empregos, ampliar eficiência e estimular inovação. Seu impacto ultrapassa os limites das estruturas físicas e influencia diretamente a competitividade das regiões onde estão inseridos.

Por essa razão, o debate sobre ativos reais deixou de ser uma discussão exclusivamente patrimonial ou imobiliária. Ele passou a envolver temas como desenvolvimento econômico, transformação urbana, eficiência territorial e adaptação às mudanças da economia contemporânea. Se os ativos possuem a capacidade de gerar desenvolvimento e precisam evoluir continuamente para permanecer relevantes, surge a necessidade de organizações especializadas em conduzir esse processo de transformação. É justamente dessa necessidade que emerge o conceito moderno de gestora especializada em ativos imobiliários estressados, tema que será aprofundado no próximo capítulo.