A Evolução Global do Modelo de gestora especializada em ativos imobiliários estressados

A compreensão contemporânea dos ativos reais não surgiu de forma repentina. Ela é resultado de décadas de transformação econômica, amadurecimento dos mercados urbanos e evolução na forma como organizações, cidades e governos passaram a interpretar o papel das estruturas físicas no desenvolvimento das sociedades.

Ao longo do século XX, grande parte do crescimento econômico global esteve associada à expansão contínua da infraestrutura e da ocupação urbana. Construir novos edifícios, abrir novas frentes de desenvolvimento e ampliar a capacidade produtiva das cidades eram estratégias fundamentais para acompanhar o crescimento populacional, a industrialização e o avanço das atividades econômicas.

Nas últimas décadas, entretanto, a transformação dos ativos físicos tornou-se uma agenda estratégica em diferentes regiões do mundo. Organismos internacionais estimam que a necessidade de investimentos em infraestrutura, modernização urbana e adaptação dos territórios exigirá dezenas de trilhões de dólares nas próximas décadas. Paralelamente, a urbanização global continua avançando, concentrando cada vez mais pessoas, empresas e atividades econômicas em ambientes urbanos que precisam ser continuamente adaptados às novas demandas da sociedade.

Esses movimentos ajudam a explicar por que a discussão sobre ativos reais deixou de estar restrita à construção de novos espaços e passou a incorporar temas como requalificação, transformação, reposicionamento e desenvolvimento territorial.

À medida que os mercados amadureceram e as cidades se tornaram mais complexas, tornou-se evidente que a criação de novos ativos, embora continuasse relevante, já não era suficiente para responder a todos os desafios contemporâneos. Milhares de estruturas físicas permaneciam existentes, mas precisavam ser adaptadas para atender novas demandas. Regiões antes estratégicas passavam por processos de transformação econômica. Mudanças tecnológicas alteravam padrões de consumo, produção e ocupação dos espaços.

Foi nesse contexto que começou a emergir uma nova forma de pensar os ativos reais. Em vez de enxergá-los apenas como estruturas estáticas, organizações especializadas passaram a compreendê-los como elementos dinâmicos, capazes de evoluir, adaptar-se e desempenhar novas funções ao longo do tempo. Essa mudança de paradigma representa uma das bases conceituais do que hoje se entende como gestora especializada em ativos imobiliários estressados.

Durante grande parte da história econômica moderna, o crescimento esteve associado à expansão física. O desenvolvimento urbano era frequentemente medido pela quantidade de novas construções, pela ampliação das áreas ocupadas e pelo crescimento da infraestrutura disponível.

Essa lógica foi particularmente importante durante os períodos de rápida industrialização e urbanização observados em diversas partes do mundo. Em um contexto de crescimento acelerado, a demanda por novos espaços corporativos, industriais, comerciais e residenciais justificava a contínua criação de ativos.

Contudo, o amadurecimento das economias trouxe uma nova realidade. Muitas cidades passaram a conviver simultaneamente com a necessidade de crescimento e com a existência de um vasto estoque de ativos que já não respondiam plenamente às exigências contemporâneas. Em vez de escassez de estruturas físicas, o desafio passou a ser sua adaptação.

Edifícios concebidos para modelos de trabalho do passado precisavam acomodar novas formas de ocupação. Regiões industriais demandavam reposicionamento diante das transformações produtivas. Centros urbanos enfrentavam desafios relacionados à mobilidade, à competitividade e à revitalização de áreas consolidadas. Nesse cenário, a capacidade de transformar ativos passou a ser tão importante quanto a capacidade de construí-los. O foco começou a migrar da expansão para a evolução.

A experiência internacional demonstrou que muitos dos ativos mais relevantes não precisavam ser substituídos. Em inúmeros casos, o maior potencial estava justamente na capacidade de reinterpretar estruturas existentes à luz das novas demandas econômicas.

Essa percepção impulsionou uma série de iniciativas voltadas à modernização de edifícios corporativos, revitalização de áreas urbanas, requalificação de empreendimentos e adaptação de infraestruturas a novos contextos de uso. O que inicialmente parecia uma resposta pontual a determinados desafios transformou-se, gradualmente, em uma estratégia de desenvolvimento.

Em diferentes partes do mundo, a transformação de ativos passou a ser compreendida como um mecanismo capaz de ampliar eficiência, fortalecer territórios e acelerar processos de renovação econômica. A lógica deixou de estar centrada exclusivamente na criação de novos espaços e passou a incorporar a capacidade de revelar potencialidades que já existiam, mas que ainda não haviam sido plenamente exploradas. Esse movimento ajudou a redefinir o papel dos ativos reais dentro das economias contemporâneas. Mais do que estruturas físicas, passaram a ser vistos como instrumentos de adaptação e evolução.

Um dos exemplos mais emblemáticos de transformação de ativos ocorreu na região das Docklands, em Londres. Durante décadas, a área desempenhou papel central nas atividades portuárias da cidade. Com as mudanças econômicas e logísticas ocorridas ao longo do século XX, grande parte dessas estruturas perdeu sua função original.

Em vez de abandonar a região, foi conduzido um amplo processo de transformação que reposicionou o território para novas atividades econômicas. O resultado foi a criação de um dos principais distritos empresariais da Europa, demonstrando como ativos e territórios podem atravessar diferentes ciclos de desenvolvimento sem perder relevância econômica.

Outro aspecto relevante observado internacionalmente foi a crescente percepção de que os ativos não deveriam ser analisados de forma fragmentada. Durante muito tempo, diferentes organizações atuavam sobre partes específicas do ciclo de vida dos ativos. Algumas eram responsáveis pelo desenvolvimento. Outras pela construção. Outras pela operação ou manutenção.

Embora essa especialização continuasse importante, a crescente complexidade dos territórios demonstrou a necessidade de uma visão mais integrada. A capacidade de compreender um ativo desde sua origem até sua evolução tornou-se um diferencial estratégico.

Essa abordagem passou a considerar não apenas as características físicas da estrutura, mas também sua função econômica, sua inserção territorial, suas perspectivas de adaptação e sua contribuição para o desenvolvimento de longo prazo. A partir desse momento, os ativos deixaram de ser tratados como elementos isolados e passaram a ser analisados como componentes de sistemas econômicos mais amplos. Essa visão de ciclo completo representa uma das principais características das organizações que hoje atuam sob a lógica das Houses de Real Assets.

Talvez a transformação conceitual mais importante observada internacionalmente tenha sido a mudança na forma de interpretar o valor dos ativos físicos. Durante décadas, o debate esteve concentrado em atributos como localização, dimensão, padrão construtivo e ocupação. Embora esses fatores continuem relevantes, eles passaram a ser considerados insuficientes para explicar o verdadeiro papel dos ativos dentro da economia.

Gradualmente, consolidou-se uma compreensão mais ampla. Os ativos mais relevantes passaram a ser aqueles capazes de sustentar atividades econômicas, conectar agentes produtivos, estimular inovação e fortalecer ecossistemas territoriais.

Um edifício corporativo passou a ser visto como um ambiente de produtividade e colaboração. Um centro logístico como um elemento fundamental para a eficiência das cadeias de suprimentos. Um território urbano como uma plataforma capaz de concentrar conhecimento, empresas, serviços e oportunidades. Essa evolução reforçou a ideia de que o valor dos ativos não está apenas em sua materialidade, mas na capacidade de gerar impacto econômico contínuo.

Localizado em Manhattan, o Meatpacking District foi originalmente desenvolvido para atividades industriais e logísticas relacionadas ao abastecimento da cidade. Com a transformação da economia local, muitas dessas atividades perderam espaço e a região enfrentou um período de declínio.

A partir de processos sucessivos de reposicionamento e adaptação, o distrito passou a atrair empresas criativas, tecnologia, comércio, serviços e novos usos urbanos. O caso tornou-se uma referência internacional de como ativos existentes podem ser reinterpretados para responder a novas dinâmicas econômicas sem perder sua identidade territorial.

A crescente preocupação com eficiência urbana, sustentabilidade e aproveitamento dos recursos existentes impulsionou uma nova agenda internacional voltada para a requalificação dos ativos. Em vez de expandir indefinidamente as fronteiras urbanas, muitas cidades passaram a concentrar esforços na recuperação, modernização e reposicionamento de estruturas já inseridas em regiões consolidadas.

Essa estratégia oferece vantagens significativas. Permite aproveitar infraestrutura existente. Reduz a necessidade de expansão desordenada. Fortalece centralidades urbanas. Estimula a revitalização econômica de regiões estratégicas e contribui para uma utilização mais eficiente dos recursos disponíveis.

Mais importante ainda, a requalificação passou a ser reconhecida como uma ferramenta de desenvolvimento econômico e não apenas como uma intervenção física. A transformação de um ativo deixou de ser vista exclusivamente como uma melhoria operacional e passou a ser compreendida como um instrumento capaz de influenciar a dinâmica econômica de territórios inteiros.

A transformação da região portuária de Hamburgo representa outro exemplo relevante de desenvolvimento baseado na evolução dos ativos existentes. O projeto integrou requalificação urbana, infraestrutura, uso misto e desenvolvimento econômico em uma única estratégia territorial.

Mais do que criar novos empreendimentos, a iniciativa buscou conectar ativos, serviços, mobilidade e atividades econômicas em um ecossistema capaz de fortalecer a competitividade da cidade no longo prazo.

Ao analisar as transformações observadas nos principais mercados globais, emerge uma conclusão consistente: o futuro dos ativos reais está cada vez mais associado à capacidade de adaptação. Os ativos que preservam relevância ao longo do tempo não são necessariamente aqueles que permanecem inalterados. São aqueles capazes de responder às mudanças econômicas, tecnológicas e sociais que redefinem continuamente a forma como as pessoas vivem, trabalham e se relacionam com os territórios.

Essa constatação ajudou a consolidar a importância de organizações especializadas em compreender ciclos de transformação, identificar potencialidades e conduzir processos de evolução dos ativos. A experiência internacional demonstra que os ativos mais relevantes não são necessariamente aqueles que permanecem inalterados ao longo do tempo, mas aqueles capazes de evoluir junto com as transformações da economia, das cidades e dos territórios. Em diferentes contextos, a geração de valor esteve associada não apenas à criação de novos espaços, mas à capacidade de reinterpretar estruturas existentes, identificar novas vocações e ampliar sua contribuição para o desenvolvimento econômico.

Esse aprendizado possui especial relevância para países que combinam grandes centros urbanos, extensos estoques de ativos físicos e profundas transformações econômicas. Nesse sentido, poucos mercados apresentam um potencial tão significativo para a aplicação dessa lógica quanto o Brasil, tema que será explorado no próximo capítulo.