Como Identificar Ativos Subutilizados em Mercados Urbanos Consolidados

Resumo Executivo

As cidades mais competitivas do mundo compartilham uma característica em comum: elas aprenderam que desenvolvimento urbano não depende apenas da criação de novos espaços, mas da capacidade de identificar valor onde muitos enxergam apenas estruturas envelhecidas, áreas subutilizadas ou ativos aparentemente obsoletos.

Ao longo das últimas décadas, estudos conduzidos pelo Urban Land Institute, MIT Center for Real Estate, Lincoln Institute of Land Policy, USP e Insper demonstraram que uma parcela significativa do potencial econômico das cidades está escondida dentro do estoque urbano já existente. Edifícios com baixa ocupação, terrenos subaproveitados, imóveis inadequados às demandas contemporâneas e infraestruturas que perderam sua função original frequentemente representam oportunidades de transformação mais relevantes do que novas áreas de expansão.

Essa percepção vem alterando profundamente a forma como empresas, gestores urbanos e organizações especializadas analisam o ambiente construído. Em vez de buscar exclusivamente novos ativos, cresce a capacidade de identificar estruturas que já possuem localização estratégica, infraestrutura instalada e potencial de requalificação.

Nesse contexto, compreender como identificar ativos subutilizados tornou-se uma competência central para organizações que atuam na transformação de ativos e na geração de valor urbano.

Mais do que localizar edifícios vazios ou imóveis antigos, trata-se de reconhecer oportunidades ocultas dentro de mercados urbanos consolidados.

Big Numbers: O Potencial Oculto das Cidades

Grande parte da transformação urbana contemporânea começa com um dado aparentemente simples: as cidades frequentemente utilizam seus recursos de forma menos eficiente do que imaginam.

Estudos do Lincoln Institute of Land Policy demonstram que a baixa eficiência no uso do solo representa um dos principais desafios das cidades contemporâneas. Em diversas regiões metropolitanas, áreas dotadas de infraestrutura, mobilidade e serviços apresentam níveis de ocupação muito inferiores ao seu potencial econômico.

Pesquisas conduzidas pelo MIT Center for Real Estate mostram que a obsolescência funcional é um fenômeno crescente em mercados urbanos maduros. Edifícios concebidos para necessidades econômicas de décadas anteriores frequentemente permanecem localizados em regiões estratégicas, mas deixam de responder às demandas atuais de empresas e usuários.

O Urban Land Institute destaca que a regeneração urbana tornou-se uma das principais estratégias de desenvolvimento das grandes cidades globais justamente porque a infraestrutura já instalada costuma representar uma vantagem competitiva difícil de reproduzir em novas áreas.

No Brasil, estudos conduzidos por universidades como USP e Insper vêm demonstrando que a coexistência entre vacância, envelhecimento do estoque imobiliário e escassez de solo qualificado cria um cenário particularmente favorável para estratégias de requalificação urbana.

Esses dados apontam para uma conclusão importante: a escassez nem sempre está relacionada à falta de ativos. Muitas vezes, está relacionada à dificuldade de identificar o potencial existente dentro deles.

O Que é um Ativo Subutilizado?

Uma das interpretações mais comuns sobre ativos subutilizados consiste em associá-los exclusivamente a imóveis vazios ou abandonados.

Na prática, o conceito é muito mais amplo.

Um ativo pode ser considerado subutilizado quando opera abaixo de seu potencial econômico, urbano ou funcional. Isso significa que ele pode continuar ocupado, gerar receita ou desempenhar determinada função e, ainda assim, apresentar oportunidades significativas de transformação.

Essa distinção é importante porque amplia a forma como enxergamos o ambiente construído.

Um edifício corporativo parcialmente ocupado em uma região estratégica pode ser um ativo subutilizado. Um imóvel com infraestrutura adequada, mas incapaz de atender às demandas contemporâneas, também pode ser considerado subutilizado. O mesmo vale para terrenos com baixo aproveitamento, estruturas industriais sem vocação econômica atual ou empreendimentos que perderam competitividade ao longo do tempo.

O ponto central não está na ocupação atual.

Está na diferença entre a utilização existente e o potencial que o ativo poderia alcançar.

O Verdadeiro Problema Não É a Vacância. É a Ineficiência

Quando o tema da subutilização urbana é discutido, a vacância costuma receber grande parte da atenção.

Entretanto, especialistas em desenvolvimento urbano frequentemente destacam que a vacância é apenas um sintoma.

O problema mais relevante é a ineficiência.

Um imóvel vazio chama atenção porque sua condição é evidente. Porém, inúmeros ativos continuam ocupados e ainda assim operam muito abaixo de seu potencial econômico. Em muitos casos, edifícios localizados em áreas privilegiadas apresentam layouts inadequados, baixa eficiência operacional, infraestrutura defasada ou características incompatíveis com as necessidades atuais do mercado.

Essa percepção altera profundamente a forma de analisar oportunidades.

Em vez de buscar apenas ativos desocupados, torna-se necessário identificar ativos que perderam capacidade de gerar valor compatível com sua localização e contexto urbano.

É justamente nesse espaço que surgem algumas das melhores oportunidades de transformação.

O Papel da Obsolescência na Transformação Urbana

A obsolescência é um dos conceitos mais importantes para compreender a dinâmica dos ativos urbanos.

Tradicionalmente, ela é associada ao envelhecimento físico das estruturas. Entretanto, os estudos mais recentes demonstram que a obsolescência pode assumir diversas formas.

Um edifício pode estar estruturalmente preservado e ainda assim ser funcionalmente obsoleto.

Pode possuir excelente localização e ainda assim apresentar desempenho inferior ao esperado.

Pode contar com infraestrutura adequada e, mesmo assim, deixar de atender às exigências tecnológicas, ambientais ou operacionais do mercado.

O MIT Center for Real Estate tem destacado que uma parcela crescente dos desafios urbanos contemporâneos está relacionada justamente à necessidade de adaptar ativos existentes às novas demandas da economia.

Essa visão reforça a importância da requalificação como ferramenta de desenvolvimento urbano.

Em vez de descartar ativos que perderam competitividade, torna-se possível transformá-los para atender novas necessidades.

Como Identificar Ativos Subutilizados

A identificação de ativos subutilizados exige uma análise muito mais abrangente do que a simples observação física de uma propriedade.

O primeiro elemento a ser analisado é a localização. Regiões consolidadas, conectadas à infraestrutura urbana e inseridas em polos econômicos relevantes frequentemente concentram oportunidades importantes de transformação.

O segundo aspecto está relacionado ao nível de utilização. Taxas elevadas de vacância, baixa ocupação ou utilização incompatível com a capacidade instalada podem indicar potencial de reposicionamento.

O terceiro elemento envolve a adequação do ativo às demandas contemporâneas. Infraestrutura tecnológica, eficiência energética, flexibilidade operacional e experiência dos usuários tornaram- se fatores fundamentais para sua competitividade.

Outro indicador relevante é a diferença entre o uso atual e a vocação potencial do ativo. Em muitos casos, a estrutura continua exercendo uma função que já não representa sua melhor utilização econômica.

Por fim, é necessário analisar o contexto urbano mais amplo. Mudanças demográficas, transformações econômicas e evolução dos padrões de mobilidade frequentemente criam oportunidades invisíveis para análises superficiais.

O Uso Ineficiente do Solo Como Oportunidade

Poucos temas têm recebido tanta atenção nos estudos urbanos contemporâneos quanto a eficiência no uso do solo.

O Lincoln Institute of Land Policy vem demonstrando que a utilização inadequada do solo gera impactos significativos sobre mobilidade, infraestrutura, sustentabilidade e competitividade econômica.

Em mercados urbanos consolidados, terrenos ou edificações que utilizam apenas uma fração de seu potencial representam oportunidades importantes de transformação.

Isso não significa necessariamente aumentar densidade de forma indiscriminada.

Significa compreender como determinada localização pode contribuir de maneira mais eficiente para a dinâmica econômica da cidade.

Essa visão desloca o foco da expansão urbana para a otimização dos recursos já disponíveis.

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Embora possuam características muito diferentes, essas cidades enfrentam desafios semelhantes.

Todas apresentam regiões altamente valorizadas, infraestrutura consolidada e limitações crescentes para expansão em áreas estratégicas.

Como consequência, a transformação de ativos existentes passou a desempenhar papel central em suas estratégias de desenvolvimento.

Estudos conduzidos pelo Urban Land Institute mostram que parte significativa dos projetos urbanos mais relevantes das últimas décadas teve origem na requalificação de ativos existentes.

O valor não surgiu da criação de novos territórios.

Surgiu da capacidade de identificar potencial oculto dentro da cidade já construída.

Essa lógica tende a ganhar importância crescente também no contexto brasileiro.

Gestora operacional especializada em ativos imobiliários estressados: A Capacidade de Enxergar Potencial

Quando observamos os mercados urbanos mais sofisticados do mundo, percebemos que a principal vantagem competitiva raramente está na capacidade de construir.

Ela está na capacidade de identificar oportunidades antes que elas se tornem evidentes para todos.

Essa é uma das funções centrais de uma gestora operacional especializada em ativos imobiliários estressados.

Mais do que atuar sobre ativos existentes, ela desenvolve a capacidade de reconhecer potencial econômico, urbano e operacional onde outros enxergam apenas estruturas envelhecidas ou ativos aparentemente limitados.

O processo envolve análise de localização, contexto urbano, vocação econômica, infraestrutura existente e possibilidades de transformação.

Sob essa perspectiva, a identificação de ativos subutilizados deixa de ser uma atividade imobiliária tradicional.

Ela se transforma em uma competência estratégica de geração de valor.

Framework EQR: Os Cinco Sinais de um Ativo Subutilizado

Embora cada ativo possua características próprias, existem alguns sinais recorrentes que costumam indicar potencial de transformação.

O primeiro é a localização estratégica combinada com desempenho abaixo do esperado.

O segundo é a existência de infraestrutura instalada que já não está sendo plenamente utilizada.

O terceiro é a incompatibilidade entre a configuração atual do ativo e as demandas contemporâneas do mercado.

O quarto envolve mudanças econômicas ou urbanas capazes de alterar a vocação da região.

O quinto está relacionado à possibilidade de gerar novos ciclos de utilização sem depender da expansão territorial.

Quando esses elementos aparecem simultaneamente, frequentemente existe uma oportunidade relevante de requalificação.

Quando a Tese Encontra a Prática

A identificação de ativos subutilizados representa o primeiro passo dentro de qualquer processo de transformação.

Nenhuma requalificação acontece sem diagnóstico.

Nenhum reposicionamento acontece sem compreensão do potencial existente.

As cidades mais eficientes do mundo não são necessariamente aquelas que mais constroem.

São aquelas que melhor utilizam seus recursos.

Essa lógica explica por que a identificação de ativos subutilizados se tornou uma competência tão relevante para organizações especializadas em transformação urbana e geração de valor.

Por Que o EQR Identificou Potencial em Alphaville: Uma Aplicação Prática da Matriz de Ativos

Subutilizados A identificação de ativos subutilizados costuma ser um dos processos menos compreendidos do mercado imobiliário. Frequentemente, existe a percepção de que oportunidades surgem apenas em regiões degradadas, áreas abandonadas ou edifícios visivelmente deteriorados. Entretanto, a experiência dos principais operadores globais de transformação urbana demonstra exatamente o contrário. Em muitos casos, os ativos mais interessantes estão localizados em territórios altamente consolidados, cercados por infraestrutura madura, forte atividade econômica e elevada demanda potencial.

Essa aparente contradição ocorre porque subutilização não significa necessariamente abandono.

Um ativo pode estar ocupado, operando e fisicamente preservado, mas ainda assim apresentar níveis relevantes de subutilização econômica. Isso acontece quando a estrutura existente já não está alinhada às exigências do mercado, quando sua proposta de valor se tornou obsoleta ou quando o ativo não captura integralmente o potencial competitivo do território onde está inserido.

Essa lógica ajuda a compreender por que Alphaville se tornou um território estratégico dentro da tese da EQR. Ao longo das últimas décadas, a região consolidou-se como um dos mais importantes polos corporativos do Brasil, reunindo infraestrutura urbana de qualidade, forte concentração empresarial, ampla oferta de serviços e excelente conectividade logística. Sob uma análise superficial, seria razoável concluir que um território com essas características possui poucas oportunidades de transformação. A realidade, porém, é mais complexa.

Mercados urbanos maduros frequentemente acumulam um fenômeno identificado por instituições como Urban Land Institute, MIT Real Estate Center e London School of Economics. À medida que os ciclos econômicos avançam, parte dos ativos existentes deixa de acompanhar as transformações das empresas, das tecnologias e dos padrões de ocupação. A localização continua competitiva. A infraestrutura urbana continua relevante. O território continua atraente. O que muda é a aderência do ativo às novas demandas do mercado.

É exatamente nesse ponto que a lógica da gestora operacional especializada em ativos imobiliários estressados se diferencia da lógica imobiliária tradicional. Enquanto grande parte do mercado concentra seus esforços na busca por terrenos vazios ou novas áreas de expansão, a gestora operacional especializada em ativos imobiliários estressados procura identificar assimetrias de valor dentro da infraestrutura já consolidada. O foco não está apenas em construir.

O foco está em compreender quais ativos possuem potencial não capturado.

O EQR Tower representa um exemplo claro dessa abordagem. Localizado na Alameda Araguaia, 2.190, em Alphaville, Barueri, o ativo possuía atributos territoriais extremamente relevantes.

Conexão direta com a Rodovia Castelo Branco, proximidade com centros empresariais estratégicos, acesso a uma ampla rede de serviços e inserção em um dos ecossistemas corporativos mais consolidados do país. Entretanto, a existência desses atributos não garante, por si só, a captura integral do potencial econômico disponível.

A análise realizada pela EQR partiu de uma pergunta fundamental: o ativo está gerando todo o valor que sua localização permite? Essa pergunta está no centro daquilo que o Insights EQR denomina Matriz de Obsolescência de Ativos. O objetivo não é avaliar apenas o estado físico da estrutura. O objetivo é medir a distância entre o desempenho atual do ativo e o desempenho potencial que poderia ser alcançado por meio de transformação, reposicionamento e atualização estratégica.

No caso do EQR Tower, a resposta apontava para uma oportunidade clara. O ativo possuía estrutura corporativa robusta, mais de 12 mil metros quadrados de área disponível, 16 andares corporativos, lajes de até 724 metros quadrados, heliponto, 200 vagas de estacionamento e padrão técnico compatível com operações empresariais de grande porte. Entretanto, sua proposta de mercado poderia ser reposicionada para responder de forma mais eficiente às demandas contemporâneas de empresas em crescimento, fintechs, operações corporativas, centros médicos, ambientes educacionais e organizações que buscam eficiência operacional sem abrir mão de localização estratégica.

Outro fator relevante identificado pela EQR foi a competitividade territorial de Barueri. A combinação entre infraestrutura empresarial consolidada e ambiente tributário favorável cria uma condição singular para empresas que buscam escalabilidade e previsibilidade operacional. Essa característica amplia significativamente a atratividade econômica da região e reforça a capacidade dos ativos corporativos locais de participar dos novos ciclos de crescimento empresarial.

Sob a ótica da gestora operacional especializada em ativos imobiliários estressados, o que torna um ativo interessante não é apenas aquilo que ele representa hoje. É aquilo que ele pode representar após sua transformação. Essa distinção é fundamental porque desloca o foco da análise imobiliária tradicional para uma análise baseada em potencial de geração de valor.

O caso do EQR Tower demonstra exatamente essa lógica. O ativo não foi identificado como uma oportunidade porque estava vazio, degradado ou abandonado. Foi identificado porque existia uma diferença mensurável entre o valor capturado e o valor potencialmente disponível. Em outras palavras, tratava-se de um ativo estrategicamente localizado, inserido em um território competitivo, mas que ainda possuía espaço para um novo ciclo de relevância econômica.

Essa é uma das principais conclusões do artigo. Em mercados urbanos consolidados, a subutilização raramente está associada apenas à ocupação física. Na maioria dos casos, ela está associada à capacidade do ativo de responder às novas exigências da economia contemporânea. E é justamente nesse espaço entre o presente e o potencial que surgem as melhores oportunidades de transformação.

Conclusão

À medida que as cidades amadurecem, a criação de valor urbano passa a depender menos da expansão territorial e mais da capacidade de utilizar melhor a infraestrutura existente.

Nesse contexto, ativos subutilizados representam uma das maiores oportunidades ocultas dos mercados urbanos contemporâneos.

Mais do que edifícios vazios ou estruturas envelhecidas, eles representam espaços onde existe uma diferença significativa entre utilização atual e potencial futuro.

Compreender essa diferença é o primeiro passo para transformar ativos, fortalecer territórios e criar novos ciclos de relevância econômica.

Em um cenário marcado por urbanização avançada, escassez de solo qualificado e necessidade crescente de sustentabilidade, a capacidade de identificar potencial onde outros enxergam limitações tende a se tornar uma das competências mais valiosas da economia urbana.

Porque, muitas vezes, os melhores ativos não são aqueles que ainda serão construídos.

São aqueles cujo verdadeiro potencial ainda não foi revelado.

Fontes e Referências

• Urban Land Institute (ULI)

• MIT Center for Real Estate

• Lincoln Institute of Land Policy

• Universidade de São Paulo (USP)

• Insper

• OECD Urban Development Studies

• World Bank Urban Development Reports