Visão geral
Quando se fala em retrofit, é comum que a discussão seja limitada ao universo dos edifícios — fachadas, sistemas prediais, eficiência energética ou atualização tecnológica. Embora todos esses elementos sejam importantes, eles representam apenas parte da história. O verdadeiro impacto do retrofit começa a ser percebido quando deixamos de analisar construções isoladamente e passamos a observar a cidade como um organismo vivo, em constante transformação.
As cidades são sistemas complexos. Elas acumulam infraestrutura, investimentos, capital humano, atividades econômicas e patrimônio construído ao longo de décadas ou até séculos. Diferentemente de um produto ou equipamento industrial, os territórios urbanos carregam camadas sucessivas de desenvolvimento que dificilmente podem ser replicadas em outro lugar. Segundo a ONU-Habitat, mais de 56% da população mundial vive atualmente em áreas urbanas, percentual que deverá se aproximar de 70% até 2050, representando um acréscimo de aproximadamente 2,2 bilhões de pessoas. Em muitas regiões, o desafio não será expandir cidades, mas aumentar sua capacidade de adaptação e eficiência.
A importância dessa abordagem torna-se ainda mais evidente quando observamos a composição do estoque imobiliário global. Estudos recentes da JLL estimam que pelo menos 90% dos edifícios corporativos existentes nas principais cidades desenvolvidas possuem mais de dez anos de idade e que aproximadamente 80% dos edifícios atualmente em operação continuarão em uso em 2050. Em outras palavras, a maior parte do ambiente construído que sustentará a economia das próximas décadas já existe hoje.
O desafio torna-se ainda mais relevante quando analisamos a obsolescência. De acordo com pesquisas da JLL, dos aproximadamente 776 milhões de metros quadrados de escritórios existentes em 66 dos principais mercados globais, entre 322 e 425 milhões de metros quadrados poderão exigir investimentos significativos de atualização para permanecer competitivos. Ao mesmo tempo, o mercado vem demonstrando preferência por ativos atualizados: enquanto a vacância global de escritórios alcançou aproximadamente 14,5%, edifícios mais antigos passaram a registrar taxas significativamente superiores. Nos Estados Unidos, imóveis corporativos mais antigos viram sua vacância crescer de 13,5% para aproximadamente 19%, enquanto edifícios mais modernos mantiveram níveis de ocupação mais resilientes.
Essa diferença reflete mudanças profundas na forma como empresas utilizam o espaço urbano. Organizações passaram a demandar maior eficiência energética, infraestrutura tecnológica avançada, ambientes mais saudáveis, flexibilidade operacional e alinhamento com metas de sustentabilidade. Sob essa perspectiva, o retrofit deixa de ser uma intervenção predial e passa a atuar como mecanismo de preservação da relevância urbana. A transformação da Tate Modern contribuiu para a revitalização de uma região inteira às margens do Tâmisa. A Battersea Power Station impulsionou a regeneração de aproximadamente 17 hectares de território urbano em Londres. O mesmo padrão pode ser observado em projetos realizados em Nova York, Hamburgo, Roterdã, Barcelona e Singapura.
No Brasil, essa discussão possui relevância ainda maior. O país acumulou vastos estoques imobiliários em regiões centrais e corredores estratégicos, muitos com infraestrutura consolidada, acesso a transporte, serviços e concentração de atividades econômicas. A oportunidade, portanto, não está apenas na construção de novos empreendimentos, mas também na capacidade de reinterpretar ativos já inseridos em territórios valiosos.
Essa visão ganha força quando analisamos os desafios ambientais. Segundo o World Green Building Council, a reutilização de estruturas existentes pode reduzir significativamente as emissões associadas ao carbono incorporado em comparação com processos completos de demolição e reconstrução. Não por acaso, pesquisas recentes da JLL indicam que as taxas globais de retrofit precisarão aumentar em até cinco vezes para que as metas internacionais de descarbonização sejam alcançadas. A dimensão econômica também é expressiva: estudos da McKinsey demonstram que projetos bem estruturados de requalificação podem produzir efeitos multiplicadores sobre arrecadação, geração de empregos, atração de empresas e valorização da infraestrutura urbana existente.
Na visão da EQR, esse processo representa uma das formas mais eficientes de transformação de ativos reais. A requalificação não deve ser entendida apenas como uma intervenção física, mas como um mecanismo de reposicionamento urbano capaz de prolongar ciclos de relevância, fortalecer territórios e ampliar a eficiência do ambiente construído. O futuro das cidades dependerá não apenas daquilo que será construído, mas principalmente da inteligência aplicada àquilo que já foi construído.