Visão geral
Durante grande parte do século XX, o sucesso de um edifício corporativo estava associado a fatores relativamente estáveis: localização privilegiada, padrão construtivo adequado, infraestrutura básica e proximidade com centros financeiros. Nas últimas duas décadas, porém, essa lógica começou a mudar. A digitalização da economia, a ascensão das empresas intensivas em conhecimento, a crescente preocupação com sustentabilidade, a evolução das tecnologias prediais e, mais recentemente, as mudanças aceleradas pela pandemia alteraram profundamente a relação entre empresas e espaço físico. O escritório deixou de ser apenas um local de trabalho e passou a desempenhar funções relacionadas à colaboração, cultura organizacional, atração de talentos, experiência do usuário e eficiência operacional.
É justamente nesse ambiente que o retrofit corporativo assume protagonismo. Ao contrário do que muitas vezes se imagina, a principal ameaça aos edifícios corporativos não é a idade. O verdadeiro risco é a incapacidade de adaptação. Existem ativos com mais de cinquenta anos que continuam altamente relevantes, enquanto empreendimentos muito mais recentes enfrentam dificuldades para competir. O fator decisivo não está na data de construção, mas na capacidade de responder às demandas contemporâneas.
Dados compilados pela CBRE mostram que uma parcela significativa dos edifícios de escritórios existentes nos principais mercados internacionais foi desenvolvida antes das atuais exigências relacionadas à eficiência energética, conectividade digital, flexibilidade operacional e critérios ESG. Empresas de tecnologia, serviços financeiros, saúde, educação, consultoria e economia criativa demandam ambientes mais flexíveis, infraestrutura digital robusta, qualidade ambiental superior e espaços capazes de acomodar diferentes formas de interação entre equipes.
Segundo estudos da CBRE, edifícios corporativos considerados de alta qualidade vêm apresentando desempenho significativamente superior ao restante do mercado. Esse movimento ficou conhecido internacionalmente como flight to quality, ou migração para qualidade. Em essência, empresas continuam ocupando escritórios, mas estão se tornando cada vez mais seletivas em relação aos ativos que escolhem. Dados da JLL reforçam o diagnóstico: a diferença de vacância entre ativos atualizados e edifícios obsoletos vem aumentando progressivamente. Uma pesquisa global da Deloitte identificou que empresas passaram a atribuir importância crescente a fatores como bem-estar dos colaboradores, eficiência energética, qualidade do ambiente interno, certificações ambientais e capacidade tecnológica dos espaços ocupados.
Essa transformação pode ser observada com clareza nos principais centros empresariais do Brasil. Segundo levantamentos de consultorias como CBRE e JLL, o mercado paulistano concentra mais de 18 milhões de metros quadrados de escritórios corporativos, o maior estoque da América Latina. Dentro desse universo, aproximadamente 5 milhões de metros quadrados correspondem a edifícios de padrão Classe A e AAA, segmento que vem capturando uma parcela crescente da demanda impulsionada pelo flight to quality. Em regiões consolidadas como a Faria Lima, as taxas de vacância frequentemente permanecem abaixo de 10%, e em determinados momentos alguns segmentos do eixo registraram disponibilidade inferior a 5%. Ao mesmo tempo, mercados secundários ou edifícios que não acompanharam a evolução das exigências enfrentam taxas de vacância duas ou três vezes superiores.
Esses números revelam uma transformação importante. O mercado não está abandonando os escritórios. O que está ocorrendo é uma migração para edifícios mais aderentes às necessidades da nova economia. Nesse contexto, o retrofit passa a desempenhar papel estratégico ao permitir que ativos bem localizados, mas funcionalmente defasados, possam competir novamente sem abrir mão dos atributos territoriais que levaram décadas para serem construídos. Em muitos casos, o ativo já possui os atributos mais difíceis de reproduzir — localização estratégica, acesso à infraestrutura, conectividade urbana e inserção em ecossistemas consolidados. O que falta é atualizar sua capacidade operacional.
Sob a ótica da nova economia, o retrofit corporativo deixa de ser uma alternativa defensiva e passa a ser uma estratégia de reposicionamento. Na visão da EQR, esse processo começa com uma pergunta fundamental: qual é a vocação futura do ativo? Responder a essa questão exige compreender a evolução do território, as tendências de ocupação, as transformações setoriais, os novos padrões de trabalho e as expectativas dos usuários. O futuro do mercado corporativo provavelmente será menos determinado pela construção de novos edifícios e mais pela capacidade de reinterpretar, adaptar e reposicionar os ativos que já ocupam os territórios mais relevantes da economia.