Como Identificar Ativos com Potencial para Retrofit

Uma das maiores percepções equivocadas sobre retrofit é a ideia de que qualquer imóvel antigo representa automaticamente uma oportunidade de transformação. Na prática, a idade de um edifício raramente é o principal fator que determina seu potencial de requalificação. Existem ativos com mais de cinquenta anos que continuam altamente competitivos, assim como empreendimentos relativamente recentes que já apresentam sinais de obsolescência funcional. A questão central não é o tempo. É a capacidade do ativo de participar de um novo ciclo de relevância.

Essa distinção é importante porque o retrofit exige investimentos, planejamento e visão estratégica. Antes de qualquer intervenção física, é necessário responder uma pergunta fundamental: este ativo possui atributos capazes de justificar sua transformação? Na visão da EQR, identificar ativos com potencial para retrofit exige uma análise integrada que considere três dimensões principais: critérios técnicos, critérios urbanos e critérios operacionais. Nenhuma delas, isoladamente, é capaz de determinar o sucesso de um projeto. A verdadeira oportunidade surge quando essas três camadas se alinham dentro de um mesmo contexto.

A primeira etapa consiste em compreender a condição física do ativo. Embora o retrofit não dependa necessariamente de estruturas novas, ele exige uma base capaz de sustentar um novo ciclo de utilização. Isso significa analisar elementos como estrutura, fundações, sistemas prediais, capacidade elétrica, circulação vertical, infraestrutura hidráulica e potencial de adaptação dos espaços internos.

Em diversos projetos internacionais, a preservação da estrutura original foi justamente o fator que tornou a transformação economicamente viável. O caso da Tate Modern demonstra isso: a robustez da antiga usina permitiu que sua estrutura fosse reaproveitada para uma função completamente diferente. Da mesma forma, a transformação da Battersea Power Station somente foi possível porque a construção preservava características arquitetônicas e estruturais capazes de sustentar novos usos.

A pergunta central nessa etapa não é se o edifício é antigo. A pergunta correta é: a estrutura existente possui capacidade para suportar uma nova proposta de valor?

Se a estrutura representa a base física do ativo, o território representa sua base estratégica. Em muitos casos, o principal valor de um imóvel não está em sua construção, mas na localização que ocupa. Segundo pesquisas da CBRE e da Urban Land Institute, a conectividade urbana tornou-se um dos fatores mais relevantes para a competitividade de ativos imobiliários contemporâneos. Proximidade com transporte público, acesso a serviços, densidade econômica, infraestrutura instalada e qualidade urbana passaram a influenciar diretamente a atratividade dos empreendimentos.

É justamente por isso que muitos dos projetos de retrofit mais bem-sucedidos do mundo ocorreram em regiões já consolidadas. A Tate Modern ocupa uma das áreas mais relevantes de Londres. O Farol Santander está localizado no centro histórico de São Paulo. O Porto Maravilha foi desenvolvido sobre uma região que sempre desempenhou papel estratégico na formação econômica do Rio de Janeiro. Nenhum desses projetos teria alcançado o mesmo impacto se estivesse localizado em territórios sem relevância urbana.

Antes de analisar o edifício, portanto, é necessário compreender o território. O entorno está ganhando ou perdendo relevância? Novas atividades econômicas estão surgindo? Existe infraestrutura capaz de sustentar novos ciclos de ocupação? Há demanda potencial compatível com a transformação pretendida? Essas perguntas frequentemente possuem peso maior do que a própria condição física do ativo.

A terceira dimensão envolve a capacidade do imóvel responder às demandas contemporâneas de ocupação. Um edifício pode possuir excelente localização e estrutura adequada, mas ainda assim enfrentar dificuldades caso não consiga atender às exigências dos usuários. Estudos da Deloitte, JLL e CBRE demonstram que empresas passaram a valorizar fatores como eficiência energética, conectividade digital, flexibilidade de layout, bem-estar dos ocupantes e qualidade da experiência oferecida pelos espaços.

A consequência é o crescimento da diferença de desempenho entre ativos preparados para essa nova realidade e imóveis incapazes de se adaptar. Em São Paulo, edifícios Classe A e AAA localizados em regiões como Faria Lima e Vila Olímpia continuam apresentando forte capacidade de absorção mesmo em cenários econômicos desafiadores, porque conseguem responder de forma mais eficiente às necessidades da nova economia. O retrofit precisa ser capaz de reduzir essa distância: mais do que atualizar instalações, ele deve criar condições para que o ativo volte a competir dentro das expectativas atuais do mercado.

A experiência internacional demonstra que os projetos mais bem-sucedidos de retrofit raramente começam pela obra. Eles começam pela leitura estratégica do ativo. Com base nessa premissa, a EQR estrutura sua análise a partir de cinco dimensões integradas.

1. Território — o ativo está inserido em uma região com relevância econômica atual ou potencial? 2. Estrutura — a construção possui condições técnicas para suportar novos ciclos de uso? 3. Demanda — existe mercado capaz de absorver a transformação proposta? 4. Vocação — qual função futura apresenta maior aderência às características do ativo e do território? 5. Execução — a transformação pode ser implementada de forma viável e sustentável ao longo do tempo?

A combinação desses cinco fatores forma aquilo que a EQR define como potencial de transformação. Quando território, estrutura, demanda, vocação e execução se alinham, a obsolescência deixa de representar um problema e passa a representar uma oportunidade. Esse é um dos princípios centrais da transformação de ativos reais. O objetivo não é encontrar edifícios antigos. O objetivo é identificar ativos capazes de iniciar novos ciclos de relevância.