Retrofit, Sustentabilidade e ESG

Se durante muitos anos a sustentabilidade foi tratada como um diferencial competitivo, hoje ela passou a ocupar posição central nas decisões relacionadas ao desenvolvimento urbano, à gestão de ativos e à estratégia corporativa. O crescimento das preocupações ambientais, a pressão regulatória, os compromissos globais de descarbonização e a evolução das expectativas da sociedade transformaram profundamente a forma como o ambiente construído é analisado.

Nesse contexto, o retrofit assumiu um papel que vai muito além da modernização de edifícios. A razão é simples: o desafio ambiental das próximas décadas não será resolvido apenas pela construção de edifícios mais eficientes. Ele dependerá, sobretudo, da capacidade de transformar os ativos que já existem. Segundo estimativas amplamente utilizadas por organismos internacionais, aproximadamente 80% dos edifícios que estarão em operação em 2050 já foram construídos. É justamente nesse ponto que retrofit, sustentabilidade e ESG passam a convergir.

Durante grande parte do século XX, o desenvolvimento imobiliário foi guiado por uma lógica linear: construir, utilizar, demolir e substituir. Esse modelo funcionou em um contexto de abundância relativa de recursos e menor pressão ambiental. Hoje, essa abordagem vem sendo progressivamente substituída pelos princípios da economia circular, que busca maximizar a utilização dos recursos já incorporados ao ambiente construído, prolongando ciclos de vida, reduzindo desperdícios e preservando valor ao longo do tempo.

O retrofit representa uma das aplicações mais claras desse conceito. Ao reutilizar estruturas existentes, preservar componentes construtivos e adaptar ativos para novos usos, a requalificação reduz a necessidade de extração de matérias-primas, fabricação de novos materiais e geração de resíduos associados à demolição. Segundo o Programa das Nações Unidas para o Meio Ambiente (UNEP), a construção civil está entre os setores que mais consomem recursos naturais no planeta. Sob essa perspectiva, o retrofit deixa de ser apenas uma decisão imobiliária e passa a representar uma estratégia de eficiência sistêmica.

Durante muito tempo, a discussão ambiental dos edifícios esteve concentrada principalmente no consumo de energia durante sua operação. Embora esse aspecto continue importante, estudos recentes demonstram que uma parcela significativa das emissões ocorre antes mesmo da inauguração de um empreendimento. Esse conceito é conhecido internacionalmente como carbono incorporado (embodied carbon) e corresponde às emissões geradas durante a extração de matérias-primas, fabricação de materiais, transporte, construção e substituição de componentes ao longo do ciclo de vida de um edifício.

Segundo o World Green Building Council, o carbono incorporado pode representar até metade das emissões totais associadas a novos edifícios ao longo de sua vida útil. Se a estrutura de um edifício já existe, sua preservação permite evitar parte significativa das emissões que seriam geradas pela produção de novos materiais. O caso da Battersea Power Station ilustra esse princípio: a preservação de uma parcela significativa da estrutura original permitiu combinar regeneração urbana, adaptação funcional e redução do impacto ambiental associado a uma reconstrução completa. Mais do que preservar edifícios, o retrofit preserva carbono já incorporado ao patrimônio construído.

Além do carbono incorporado, existe uma segunda dimensão ambiental diretamente relacionada ao desempenho operacional dos ativos. Segundo a International Energy Agency, os edifícios são responsáveis por aproximadamente 30% do consumo global de energia e por cerca de 26% das emissões relacionadas à operação do ambiente construído. Grande parte dos edifícios desenvolvidos nas décadas anteriores foi projetada em períodos nos quais a eficiência energética não ocupava posição central nas decisões de projeto.

O retrofit permite corrigir esse desalinhamento. A atualização de sistemas prediais, a substituição de equipamentos obsoletos, a melhoria da envoltória térmica, a implementação de tecnologias inteligentes e a modernização da gestão energética podem reduzir de forma significativa o consumo de recursos ao longo da operação do ativo. Estudos conduzidos pela Deloitte, pela International Energy Agency e pelo World Green Building Council demonstram que projetos estruturados de requalificação energética podem gerar reduções expressivas no consumo de energia e nas emissões operacionais ao longo do ciclo de vida dos edifícios.

A crescente importância da sustentabilidade também impulsionou o desenvolvimento de sistemas internacionais de certificação voltados para o ambiente construído. Nas últimas décadas, certificações como LEED, BREEAM, WELL e EDGE passaram a funcionar como referências para avaliação do desempenho ambiental, operacional e humano dos edifícios. Embora cada metodologia possua características próprias, todas compartilham um princípio comum: incentivar ativos mais eficientes, resilientes e alinhados às melhores práticas de sustentabilidade.

O retrofit desempenha papel relevante nesse processo porque permite que edifícios desenvolvidos sob padrões antigos sejam adaptados às exigências contemporâneas. Segundo a CBRE, a presença de certificações ambientais tornou-se um fator cada vez mais relevante para ocupantes corporativos, especialmente em mercados nos quais metas ESG passaram a integrar as estratégias empresariais. Como consequência, edifícios capazes de demonstrar desempenho ambiental superior tendem a apresentar maior aderência às demandas da nova economia.

Quando observamos a convergência entre economia circular, carbono incorporado, eficiência energética e certificações ambientais, torna-se evidente que a sustentabilidade deixou de ser um tema periférico para o setor imobiliário. O retrofit ocupa posição estratégica dentro dessa transformação porque atua exatamente sobre o maior desafio do ambiente construído: adaptar um patrimônio já existente às exigências do futuro.

Na visão da EQR, essa discussão vai além do desempenho ambiental dos edifícios. Ela está diretamente relacionada à capacidade de prolongar ciclos de relevância dos ativos, reduzir desperdícios e utilizar de forma mais inteligente os recursos já incorporados às cidades. O retrofit demonstra que sustentabilidade não significa necessariamente construir mais. Em muitos casos, significa construir melhor a partir do que já existe.